首单租赁住房REITs获批 重资产融资破冰



发布时间:2017-11-09 点击数:190

昨日,上交所透露,国内首单央企租赁住房REITs(房地产信托投资基金)正式获批,这是国内首单以房地产企业自持租赁住房作为基础资产的REITs,此项融资尝试有利于解决长租物业持有者可能面临的资金链问题。

  50亿租赁住房REITs发行

  据悉,保利租赁住房REITs由中国保利集团公司控股公司保利房地产(集团)股份有限公司联合中联前源不动产基金管理有限公司共同实施。产品总规模50亿元,以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产,采取储架、分期发行机制,优先级、次级占比为9:1,优先级证券评级AAA。

  REITs(Real Estate In-vestment Trusts)即房地产投资信托基金,向投资人募集资金后用以投资房地产,并通过收取租金等途径来为投资人产生投资收入。REITs系不动产证券化的重要手段,没有庞大资本的中小投资者,也可以通过REITs参与房地产投资。

  上海证券交易所相关人士表示,该单产品是国内首单以房地产企业自持租赁住房作为基础资产的REITs,具有很好的市场示范效应。本单产品对于解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”提供了现实样本,有望增强房地产企业加大租赁住房的投资以及房源供给的信心和动力,租赁住房REITs的广泛实施也将有力助推住房租赁市场健康、快速、规模化发展。

  值得注意的是,与以往大多封闭型的REITs相比,保利租赁住房REITs的“储架发行”机制,在当前的资产证券化制度框架内创设出“可以长大”的模式,间接实现了公募REITs的扩募功能,公募且可以扩容这是国际上通行的RE-ITs发行模式,因此可以说租赁住宅的REITs既有先行先试的作用,也为行业REITs的发展提供了示范意义。

  有望缓解长租市场融资难

  今年以来,我国不断地支持租赁市场的发展。此前,《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》及《证监会、住建部等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》等政策文件相继发布,各地大量推出租赁用地,鼓励通过租赁的方式改善居住问题。

  沪深两市,租售同权板块近期也是持续走高,昨天,板块再次名列涨幅榜前三,国创高新涨停,世联行上涨6.91%。

  在政策的红利面前,万科、绿地、保利、绿城、佳兆业、碧桂园等几乎所有的主流房企均加入到了长租市场上,与此同时,他们面临一个共同的问题——投资长租市场,将使公司的运营模式从轻资产转变为重资产,在房地产行业融资难的背景下,大规模推进持有物业必然导致公司负债率提升,盈利能力下降。

  REITs将解决长租市场融资难的问题,成为长租公寓标配的财务模型。上文提到的两个文件也均提到推进“房地产投资信托基金(REITs)试点”,为住房租赁市场提供金融支持。

  对于租赁住房REITs的放开,业内分析人士表示,REITs可以解决长租市场的融资难题,进而实现资产变轻,推动规模化扩张。标准化REITs将有利于房地产企业转变成混合经营模式,“开发+销售”以及“开发+经营”模式。而且,有意投资房地产的投资者,REITs不但降低了投资门槛,还弥补了房地产流动性较差的缺陷。

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